Unser Partner Dipl.-Bauing Bernhard Schütte als Experte auch im Fernsehen
Zweites Deutsches Fernsehen (ZDF)
Sendereihe: Volle Kanne
Mittwoch, 08. Juni 2011
Baumängel beim Neubau: Nerven schonen beim Hausbau
Der Moderator, Herr Ingo Nommsen fragt den Bauexperten Dipl.-Bauing. Bernhard Schütte zum Top-Thema "Nerven schonen beim Hausbau".
Dienstag, 23. Februar 2010
Baumängel beim Neubau: Nerven schonen beim Hausbau
Sachverständigenrat rund um das Bauen
Die Moderatorin, Frau Nadine Krüger fragt den Bauexperten Dipl.-Bauing. Bernhard Schütte zu diversen Themen.
Redaktion:
ZDF AöR
Manuela Christ (Beitrag vom 08.06.2011)
Henning Behrens (Beitrag vom 23.02.2010)
HR Kultur und Wissenschaft / Red. Service täglich
Josef-Gockeln-Straße 8
40474 Düsseldorf
Immer noch aktuell:
Lesen Sie das ausführliche Interview mit Dipl.-Bauing. Bernhard Schütte zur Sendung "Volle Kanne" im ZDF am 23. Februar 2010 zum Top-Thema "Pfusch am Bau"
Welche Mängel treten besonders häufig auf?
Der Katalog von Problemen am Bau ist vielfältig, denn es gibt kaum ein Bauvorhaben, das nicht Mängel aufweist.
Unterschiedlich ist nur die Anzahl, Art und Umfang, sowie die Auswirkungen der Mängel.
Im Winter haben wir Bausachverständige häufig mit Schimmelbildungen zu tun, bei denen der Vermieter als Ursache mangelhaftes Lüftungsverhalten behauptet, und der Mieter vom Gegenteil überzeugt ist und behauptet es liegt an schlechter oder nicht ausreichender Wärmedämmung.
Dies ist immer eine besondere Gratwanderung für den Bausachverständigen, da bei den Parteien meist schon viele Emotionen mitspielen.
Es geht im Winter aber auch darum, dass Regelwerke und Vorschriften die Vorgaben von notwendigen Mindesttemperaturen, meist mehr als + 5° Celsius, für bestimmte Bauarbeiten machen, nicht beachtet werden.
Ein Innen- oder Außenputz zum Beispiel, in dem ja zur Herstellung notwendigerweise auch Wasser enthalten ist, kann bei niedrigeren Temperaturen auffrieren und erreicht somit nicht seine notwendige Festigkeit.
Wir haben aber auch oft Feuchteschäden im Keller zu begutachten, da die Abdichtungen und die Dränage nicht ordentlich ausgeführt wurden, oder schlichtweg für den Baugrund und das anfallende Wasser ungeeignet sind.
Rissbildungen sind immer ein Thema, mit dem der Bausachverständige sich auseinanderzusetzen hat.
Risse können zum Beispiel aus Materialeigenschaften, Temperaturunterschieden, Lasteinwirkungen oder Setzungen entstehen, was im Einzelfall begutachtet werden muss.
Alles, was mit Wärmedämmung und Energieeinsparung zu tun hat, beschäftigt die Bausachverständigen.
Und hier auch insbesondere die ausreichende Luftdichtheit der Gebäude, damit es keine Zugerscheinungen gibt, nicht unkontrolliert Wärme verloren geht oder gar Feuchteschäden im Dach oder in der Wand entstehen.
Ein Thema ist auch immer wieder mangelhafter Schallschutz, oder das was als Solcher vom Bewohner empfunden wird.
Die genannten Mangelbereiche sind nur ein kleiner Ausschnitt, da Mängel tatsächlich in allen Gewerken infolge Planungs-, Bauleitungs- oder Ausführungsfehlern entstehen können.
Der Auftraggeber oder Bauherr hat grundsätzlich einen rechtlich gesicherten Anspruch auf ein mängelfreies Haus.
Unterschiedlich ist nur die Anzahl, Art und Umfang, sowie die Auswirkungen der Mängel.
Im Winter haben wir Bausachverständige häufig mit Schimmelbildungen zu tun, bei denen der Vermieter als Ursache mangelhaftes Lüftungsverhalten behauptet, und der Mieter vom Gegenteil überzeugt ist und behauptet es liegt an schlechter oder nicht ausreichender Wärmedämmung.
Dies ist immer eine besondere Gratwanderung für den Bausachverständigen, da bei den Parteien meist schon viele Emotionen mitspielen.
Es geht im Winter aber auch darum, dass Regelwerke und Vorschriften die Vorgaben von notwendigen Mindesttemperaturen, meist mehr als + 5° Celsius, für bestimmte Bauarbeiten machen, nicht beachtet werden.
Ein Innen- oder Außenputz zum Beispiel, in dem ja zur Herstellung notwendigerweise auch Wasser enthalten ist, kann bei niedrigeren Temperaturen auffrieren und erreicht somit nicht seine notwendige Festigkeit.
Wir haben aber auch oft Feuchteschäden im Keller zu begutachten, da die Abdichtungen und die Dränage nicht ordentlich ausgeführt wurden, oder schlichtweg für den Baugrund und das anfallende Wasser ungeeignet sind.
Rissbildungen sind immer ein Thema, mit dem der Bausachverständige sich auseinanderzusetzen hat.
Risse können zum Beispiel aus Materialeigenschaften, Temperaturunterschieden, Lasteinwirkungen oder Setzungen entstehen, was im Einzelfall begutachtet werden muss.
Alles, was mit Wärmedämmung und Energieeinsparung zu tun hat, beschäftigt die Bausachverständigen.
Und hier auch insbesondere die ausreichende Luftdichtheit der Gebäude, damit es keine Zugerscheinungen gibt, nicht unkontrolliert Wärme verloren geht oder gar Feuchteschäden im Dach oder in der Wand entstehen.
Ein Thema ist auch immer wieder mangelhafter Schallschutz, oder das was als Solcher vom Bewohner empfunden wird.
Die genannten Mangelbereiche sind nur ein kleiner Ausschnitt, da Mängel tatsächlich in allen Gewerken infolge Planungs-, Bauleitungs- oder Ausführungsfehlern entstehen können.
Der Auftraggeber oder Bauherr hat grundsätzlich einen rechtlich gesicherten Anspruch auf ein mängelfreies Haus.
Viele Firmen vereinbaren eine sogenannte "Verdingungsordnung für Bauleistungen" kurz (VOB) bei Privatleuten. Was ist das genau und wen schützt sie?
Die VOB heißt heute: Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB)
Es handelt sich dabei um eine Sammlung von Vorschriften für Bauleistungen, die nach meiner Kenntnis ursprünglich das Vertragsverhältnis zwischen öffentlichen Auftraggebern und dem Auftragnehmer regelte.
Die VOB besteht aus unterschiedlichen Teilen, in denen z.B. dargelegt ist, wie eine Ausschreibung von Bauleistungen zu erfolgen hat, was im Bauvertrag steht und welche besonderen Regelungen es für die verschiedenen Gewerke gibt.
Im Grunde ist die VOB als Ganzes als ausgewogenes Werk zu betrachten, das beide, Auftraggeber und Auftragnehmer schützt.
Sie ist kein Gesetz, sondern stellt eine Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen dar.
Daher führen, wenn die VOB vertraglich vereinbart ist, Änderungen von VOB-Vorgaben im individuellen Fall dazu, dass jede einzelne Bedingung auf ihre Ausgewogenheit hin überprüft werden kann mit der weiteren Folge, dass im Falle der Benachteiligung des Vertragspartners dann wiederum das Bürgerliche Gesetzbuch - BGB gilt.
Die VOB regelt zum Beispiel, wie viele Jahre Gewährleistung der Handwerker oder Unternehmer für seine Arbeiten übernehmen muss, in der Regel sind dies 4 Jahre.
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch - BGB beträgt die Gewährleistungsfrist jedoch 5 Jahre, so dass bei Vereinbarung der VOB der Handwerker/Unternehmer nicht so lange für seine Leistung haftet, und der Auftraggeber somit schlechter gestellt ist.
Da die VOB an dieser Stelle aber ausdrücklich die Möglichkeit einer vertraglichen Abweichung vorsieht, ist es auch möglich, im Rahmen eines VOB-Vertrages eine fünfjährige Gewährleistungsfrist zu vereinbaren, ohne dass sogleich die oben beschriebenen Risiken einer Unwirksamkeit der Regelung entstehen.
Das sind aber Feinheiten, die der private Bauherr im Zweifel nicht durchschaut, so dass neben der technischen auch eine eingehende juristische Beratung schon bei oder besser vor Vertragsabschluss anzuraten ist.
Schon bei der Angebotsabgabe muss der Unternehmer, wenn er die VOB mit dem Auftraggeber vereinbaren will, diese dem möglichen späteren Auftraggeber mit aushändigen.
Erfolgt dies nicht, dann so gilt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung die VOB als nicht vereinbart.
Dann gilt wieder das BGB und somit auch die längere Gewährleistungsfrist von 5 Jahren ab der Abnahme.
Es reicht also nicht aus in das Angebot reinzuschreiben, dass die VOB als vereinbart gilt.
Es handelt sich dabei um eine Sammlung von Vorschriften für Bauleistungen, die nach meiner Kenntnis ursprünglich das Vertragsverhältnis zwischen öffentlichen Auftraggebern und dem Auftragnehmer regelte.
Die VOB besteht aus unterschiedlichen Teilen, in denen z.B. dargelegt ist, wie eine Ausschreibung von Bauleistungen zu erfolgen hat, was im Bauvertrag steht und welche besonderen Regelungen es für die verschiedenen Gewerke gibt.
Im Grunde ist die VOB als Ganzes als ausgewogenes Werk zu betrachten, das beide, Auftraggeber und Auftragnehmer schützt.
Sie ist kein Gesetz, sondern stellt eine Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen dar.
Daher führen, wenn die VOB vertraglich vereinbart ist, Änderungen von VOB-Vorgaben im individuellen Fall dazu, dass jede einzelne Bedingung auf ihre Ausgewogenheit hin überprüft werden kann mit der weiteren Folge, dass im Falle der Benachteiligung des Vertragspartners dann wiederum das Bürgerliche Gesetzbuch - BGB gilt.
Die VOB regelt zum Beispiel, wie viele Jahre Gewährleistung der Handwerker oder Unternehmer für seine Arbeiten übernehmen muss, in der Regel sind dies 4 Jahre.
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch - BGB beträgt die Gewährleistungsfrist jedoch 5 Jahre, so dass bei Vereinbarung der VOB der Handwerker/Unternehmer nicht so lange für seine Leistung haftet, und der Auftraggeber somit schlechter gestellt ist.
Da die VOB an dieser Stelle aber ausdrücklich die Möglichkeit einer vertraglichen Abweichung vorsieht, ist es auch möglich, im Rahmen eines VOB-Vertrages eine fünfjährige Gewährleistungsfrist zu vereinbaren, ohne dass sogleich die oben beschriebenen Risiken einer Unwirksamkeit der Regelung entstehen.
Das sind aber Feinheiten, die der private Bauherr im Zweifel nicht durchschaut, so dass neben der technischen auch eine eingehende juristische Beratung schon bei oder besser vor Vertragsabschluss anzuraten ist.
Schon bei der Angebotsabgabe muss der Unternehmer, wenn er die VOB mit dem Auftraggeber vereinbaren will, diese dem möglichen späteren Auftraggeber mit aushändigen.
Erfolgt dies nicht, dann so gilt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung die VOB als nicht vereinbart.
Dann gilt wieder das BGB und somit auch die längere Gewährleistungsfrist von 5 Jahren ab der Abnahme.
Es reicht also nicht aus in das Angebot reinzuschreiben, dass die VOB als vereinbart gilt.
Warum ist der Vertrag immer ein sensibler Punkt?
Der Vertrag regelt die Rechte und die Pflichten der Vertragsparteien.
Hierin wird vereinbart, was gebaut und geliefert werden soll, zu welchen Kosten und zu welchen Bedingungen, was welcher der Vertragspartner wann und wie zu tun hat, z.B. wann und unter welchen Voraussetzungen Zahlungen erfolgen.
Daher ist der Vertrag mit seinen verschiedenen Bestandteilen so wichtig und auch sensibel, denn nur was eindeutig geregelt ist, lässt nachher keinen Interpretationsspielraum und auch keine Diskussíonen aufkommen
Hierin wird vereinbart, was gebaut und geliefert werden soll, zu welchen Kosten und zu welchen Bedingungen, was welcher der Vertragspartner wann und wie zu tun hat, z.B. wann und unter welchen Voraussetzungen Zahlungen erfolgen.
Daher ist der Vertrag mit seinen verschiedenen Bestandteilen so wichtig und auch sensibel, denn nur was eindeutig geregelt ist, lässt nachher keinen Interpretationsspielraum und auch keine Diskussíonen aufkommen
Worauf kommt es denn an, wenn ich so einen Vertrag unterschreibe?
Im Zweifel sollte der Auftraggeber vor Vertragsunterzeichnung einen vereidigten Bausachverständigen und einen Rechtsanwalt zur Prüfung der übergebenen Unterlagen konsultieren, damit er nicht später dann böse Überraschungen erlebt.
Die Erfahrung zeigt, dass Baubeschreibungen und Vertragsinhalte nicht immer richtig oder ausreichend formuliert sind, sie beachten nicht immer die geltenden Regelwerke und allgemein anerkannten Regeln der Technik, und lassen so Interpretationsspielraum zu, der dann u.U. auch zu Kostensteigerungen führen kann.
Oder die Baubeschreibung berücksichtigt nicht die wirklichen Gegebenheiten der speziellen örtlichen Situation, beispielsweise des Baugrundes und der sich daraus ergebenden Konsequenzen für Abdichtungs- und Dränmaßnahmen, oder die Art der Bauwerksgründung (Fundamente).
Die Erfahrung zeigt, dass Baubeschreibungen und Vertragsinhalte nicht immer richtig oder ausreichend formuliert sind, sie beachten nicht immer die geltenden Regelwerke und allgemein anerkannten Regeln der Technik, und lassen so Interpretationsspielraum zu, der dann u.U. auch zu Kostensteigerungen führen kann.
Oder die Baubeschreibung berücksichtigt nicht die wirklichen Gegebenheiten der speziellen örtlichen Situation, beispielsweise des Baugrundes und der sich daraus ergebenden Konsequenzen für Abdichtungs- und Dränmaßnahmen, oder die Art der Bauwerksgründung (Fundamente).
Wen kann ich mir denn an die Seite holen, damit ich das Risiko so gering wie möglich halte?
Wie gerade schon einmal erwähnt sollte man bei größeren Investitionen, also z.B. bei dem Vertrag mit einem Bauträger für das neue Eigenheim, einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und ein vereidigten Bausachverständigen mit der Prüfung der Verträge, Baubeschreibung und Pläne beauftragen.
Was ist, wenn ich während der Bauarbeiten einen Mangel entdecke. Wie gehe ich am besten vor?
Man sollte direkt den Bauleiter oder den Unternehmer ansprechen und ihm den Mangel zeigen.
Dann ist es wichtig den Mangel schriftlich mitzuteilen, denn nach der alten Skatregel "Wer schreibt, der bleibt" gilt auch hier für spätere eventuelle rechtliche Auseinandersetzungen der Nachweis, dass man den Mangel (rechtzeitig) angezeigt hat.
Dann ist es wichtig den Mangel schriftlich mitzuteilen, denn nach der alten Skatregel "Wer schreibt, der bleibt" gilt auch hier für spätere eventuelle rechtliche Auseinandersetzungen der Nachweis, dass man den Mangel (rechtzeitig) angezeigt hat.
Wie muss ich Beweise sichern, Fotos machen?
Jegliche Art der bildlichen Dokumentation ist gut und für spätere Beurteilungen hilfreich. Das können Bilder oder Skizzen sein, oder auch Videos.
Denn im Zeitalter der digitalen Fotografie muss man ja nicht alle Bilder gleich auf Papier bringen.
Gut ist, wenn man einen Zollstock oder im Bedarfsfall eine Wasserwaage mit auf dem Foto erkennen kann.
Und beim Fotografieren daran denken, dass man erst Übersichtsfotos anfertigt, damit der Bausachverständige auch den Zusammenhang und die örtliche Situation erkennt und einordnen kann.
Ergänzend dazu können dann Detailaufnahmen den Mangel weiter darstellen.
Es kann auch hilfreich sein, dass man den Mangel von einem Unbeteiligten mit anschauen lässt, der später im schlimmsten Fall auch als Zeuge fungieren kann.
Denn im Zeitalter der digitalen Fotografie muss man ja nicht alle Bilder gleich auf Papier bringen.
Gut ist, wenn man einen Zollstock oder im Bedarfsfall eine Wasserwaage mit auf dem Foto erkennen kann.
Und beim Fotografieren daran denken, dass man erst Übersichtsfotos anfertigt, damit der Bausachverständige auch den Zusammenhang und die örtliche Situation erkennt und einordnen kann.
Ergänzend dazu können dann Detailaufnahmen den Mangel weiter darstellen.
Es kann auch hilfreich sein, dass man den Mangel von einem Unbeteiligten mit anschauen lässt, der später im schlimmsten Fall auch als Zeuge fungieren kann.
Problem ist ja, als Laie erkenne ich viele Mängel oft erst viel zu spät. Wer kann mir da helfen?
Für diese Fälle gibt es, wie zuvor schon erwähnt öffentlich bestellte und vereidigte Bausachverständige - in der Regel ausgebildete Architekten und Bauingenieure - die dann weiterhelfen können.
Wir erleben es natürlich auch oft, dass wir hinzugerufen werden, wenn ein behaupteter Mangel nicht mehr unmittelbar erkennbar ist, da weitergebaut wurde, oder das Haus schon bezogen ist.
Oder wir sehen Mangelfolgeschäden, aber den eigentlichen Mangel der die Schäden ausgelöst hat, können wir nicht unmittelbar sehen.
Dafür sind dann die erwähnten Beweisfotos hilfreich, oder man muss auch mal etwas freilegen und soweit zurückbauen (abbrechen), bis man den Mangel sicher beurteilen und dann auch beseitigen kann.
Wir erleben es natürlich auch oft, dass wir hinzugerufen werden, wenn ein behaupteter Mangel nicht mehr unmittelbar erkennbar ist, da weitergebaut wurde, oder das Haus schon bezogen ist.
Oder wir sehen Mangelfolgeschäden, aber den eigentlichen Mangel der die Schäden ausgelöst hat, können wir nicht unmittelbar sehen.
Dafür sind dann die erwähnten Beweisfotos hilfreich, oder man muss auch mal etwas freilegen und soweit zurückbauen (abbrechen), bis man den Mangel sicher beurteilen und dann auch beseitigen kann.
Was leistet der Bausachverständige alles?
Die vereidigten Bausachverständigen beraten und begutachten entsprechend des sogenannten Sachgebiets, für das sie öffentlich bestellt und vereidigt wurden.
Sie helfen sowohl dem Auftraggeber, als auch dem Unternehmer Mängel zu vermeiden, ordnungsgemäß zu beseitigen oder falls eine Mängelbeseitigung nicht möglich, sogenannte Minderungsbeträge zu ermitteln.
Wir sind aber auch Schlichter oder Mediatoren, wenn Streit zwischen dem Bauherr und Unternehmer über Mängel oder Restarbeiten entstanden ist.
Der Bausachverständige ist auch immer im Spannungsfeld zwischen Technik und Rechtsfragen eingebunden.
Hierzu gehören dann auch Grundkenntnisse des Rechts und der Rechtsprechung, ohne jedoch rechtsberatend tätig zu sein.
Und, wir erklären dem Laien die Bautechnik in verständlicher und nachvollziehbarer Form.
Sie helfen sowohl dem Auftraggeber, als auch dem Unternehmer Mängel zu vermeiden, ordnungsgemäß zu beseitigen oder falls eine Mängelbeseitigung nicht möglich, sogenannte Minderungsbeträge zu ermitteln.
Wir sind aber auch Schlichter oder Mediatoren, wenn Streit zwischen dem Bauherr und Unternehmer über Mängel oder Restarbeiten entstanden ist.
Der Bausachverständige ist auch immer im Spannungsfeld zwischen Technik und Rechtsfragen eingebunden.
Hierzu gehören dann auch Grundkenntnisse des Rechts und der Rechtsprechung, ohne jedoch rechtsberatend tätig zu sein.
Und, wir erklären dem Laien die Bautechnik in verständlicher und nachvollziehbarer Form.
Wo finde ich einen guten Bausachverständigen?
Die Industrie- und Handelskammern, sowie die Ingenieur- und Architektenkammern der Bundesländer haben entsprechend einer Rechtsgrundlage die Aufgabe Sachverständige öffentlich zu bestellen und zu vereidigen, deren Neutralität und überdurchschnittliche Fachkenntnis geprüft und überwacht wird.
Die vereidigten Sachverständigen sind nicht Angestellte oder Mitarbeiter der Kammern, sondern lediglich von ihnen öffentlich bestellt und vereidigt.
Bei den Kammern bekommt man in der Regel für sein Problem oder die zu beantwortende Fragestellung den geeigneten Gutachter benannt.
Dies können sowohl Generalisten (Sachgebiet "Schäden an Gebäuden") als auch Spezialisten (z.B. für Abdichtungen, Schallschutz, Wärmeschutz und Bauphysik, Baustatik und Konstruktionen, usw.) sein.
Man findet die vereidigten Sachverständigen auch über das bundesweite Sachverständigenverzeichnis der IHKs im Internet (http://svv.ihk.de/).
Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sind zur Gutachtenserstattung und auch zur ständigen Fortbildung verpflichtet und weisen dies der zuständigen Kammer, von der sie bestellt wurden, regelmäßig nach.
Die vereidigten Sachverständigen sind nicht Angestellte oder Mitarbeiter der Kammern, sondern lediglich von ihnen öffentlich bestellt und vereidigt.
Bei den Kammern bekommt man in der Regel für sein Problem oder die zu beantwortende Fragestellung den geeigneten Gutachter benannt.
Dies können sowohl Generalisten (Sachgebiet "Schäden an Gebäuden") als auch Spezialisten (z.B. für Abdichtungen, Schallschutz, Wärmeschutz und Bauphysik, Baustatik und Konstruktionen, usw.) sein.
Man findet die vereidigten Sachverständigen auch über das bundesweite Sachverständigenverzeichnis der IHKs im Internet (http://svv.ihk.de/).
Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sind zur Gutachtenserstattung und auch zur ständigen Fortbildung verpflichtet und weisen dies der zuständigen Kammer, von der sie bestellt wurden, regelmäßig nach.
Wie gehe ich vor, wenn der bestellte Gutachter einen Mangel festgestellt hat?
Aus der Erfahrung ist es immer gut, wenn man gegenüber dem Auftragnehmer offen damit umgeht, dass ein Gutachter beratend tätig ist.
Wenn dieser Mängel festgestellt hat, sollten diese umgehend schriftlich mit der Aufforderung den Mangel zu beseitigen an den Bauträger gesandt werden.
Meist ist man aber dann auch als Gutachter unmittelbar im Dialog mit dem Bauträger.
Viele Bauträger sind nach meiner Erfahrung sogar offen dafür, wenn der Bauherr/Auftraggeber einen unabhängigen und vereidigten Gutachter hinzuzieht
Wenn dieser Mängel festgestellt hat, sollten diese umgehend schriftlich mit der Aufforderung den Mangel zu beseitigen an den Bauträger gesandt werden.
Meist ist man aber dann auch als Gutachter unmittelbar im Dialog mit dem Bauträger.
Viele Bauträger sind nach meiner Erfahrung sogar offen dafür, wenn der Bauherr/Auftraggeber einen unabhängigen und vereidigten Gutachter hinzuzieht
Warum reicht es nicht, einen Architekten zu haben?
Es kommt auf die Baumaßnahme an, wie und von wem sie umgesetzt werden soll.
Bei nicht umfangreichen, genehmigungsfreien oder nur ein Gewerk betreffenden Bauarbeiten, z.B. die Erneuerung des Dachs der Abdichtung des Kellers, ist der Architekt ja nicht unbedingt notwendig oder beteiligt.
Oder bei Baumaßnahmen mit einem Bauträger, wenn es um das Reihen- oder Einfamilienhaus geht, ist der Architekt auch nicht auf der Seite des Käufers, also in seinem Auftrag mit dabei.
Bei anderen Baumaßnahmen, bei denen der Architekt beteiligt ist, muss der Bausachverständige nicht zwingend hinzugezogen werden, denn der Architekt hat ja auch Sachverstand.
Erst wenn beim Bauherrn Zweifel darüber entstehen, macht es Sinn einen vereidigten Bausachverständigen zu konsultieren und sich beraten zu lassen.
Bei nicht umfangreichen, genehmigungsfreien oder nur ein Gewerk betreffenden Bauarbeiten, z.B. die Erneuerung des Dachs der Abdichtung des Kellers, ist der Architekt ja nicht unbedingt notwendig oder beteiligt.
Oder bei Baumaßnahmen mit einem Bauträger, wenn es um das Reihen- oder Einfamilienhaus geht, ist der Architekt auch nicht auf der Seite des Käufers, also in seinem Auftrag mit dabei.
Bei anderen Baumaßnahmen, bei denen der Architekt beteiligt ist, muss der Bausachverständige nicht zwingend hinzugezogen werden, denn der Architekt hat ja auch Sachverstand.
Erst wenn beim Bauherrn Zweifel darüber entstehen, macht es Sinn einen vereidigten Bausachverständigen zu konsultieren und sich beraten zu lassen.
Der Bausachverständige kostet ja auch wieder Geld. Wieviel ?
Das hängt zuerst einmal davon ab, welchen Auftrag der Bausachverständige erhält, ob die Dienstleistung nach Aufwand oder pauschaliert abgerechnet werden kann.
Denn die Aufgabenstellung kann ja auch unterschiedlich sein.
Es kann die Begutachtung von schon vorhandenen Mängeln sein, oder eine Beratung zur Vermeidung von Mängeln, oder auch eine baubegleitende Qualitätssicherung.
Betrachten wir die beispielsweise die Qualitätssicherung.
Bei einem Einfamilien- oder Reihenhaus kommt der Bausachverständige in etwa 5 - 6 mal zum Bauobjekt.
Dies kann zu folgenden Zeitpunkten der Fall sein:
Denn die Aufgabenstellung kann ja auch unterschiedlich sein.
Es kann die Begutachtung von schon vorhandenen Mängeln sein, oder eine Beratung zur Vermeidung von Mängeln, oder auch eine baubegleitende Qualitätssicherung.
Betrachten wir die beispielsweise die Qualitätssicherung.
Bei einem Einfamilien- oder Reihenhaus kommt der Bausachverständige in etwa 5 - 6 mal zum Bauobjekt.
Dies kann zu folgenden Zeitpunkten der Fall sein:
- Bevor die Baugrube verfüllt wird, damit die Ausführung der Abdichtung und Dränage kontrolliert werden kann
- Wenn der Rohbau einschließlich des Dachs fertig gestellt ist und die Fenster und Türen eingebaut sind.
- Dann bevor der Innenputz erstellt und der Estrich gelegt werden, damit die Rohinstallation der Haustechnik geprüft werden kann.
- Nach dem Innenputz und dem Dachausbau um die Luftdichtheit zu prüfen, damit sichergestellt ist, dass die Energieverluste minimiert werden.
- Nach Fertigstellung der Fassaden und dann zur Abnahme.
Wenn man je Termin Kosten in Höhe von ca. 400 Euro veranschlagt, betragen die Kosten für die Kontrollen und die Teilnahme bei der Abnahme durch einen Bausachverständigen rd. 2.000 bis 2.500 Euro.
Dies entspricht bei einem Einfamilien- oder Reihenhaus einem Prozentsatz von ca. 0,5 bis 1,0 % der Gesamtkosten.
Im Verhältnis gesehen zu dem möglichen Ärger oder möglichen Gerichtsprozessen ist das zur Vermeidung von Mängeln sicher gut angelegtes Geld.
Wenn man je Termin Kosten in Höhe von ca. 400 Euro veranschlagt, betragen die Kosten für die Kontrollen und die Teilnahme bei der Abnahme durch einen Bausachverständigen rd. 2.000 bis 2.500 Euro.
Dies entspricht bei einem Einfamilien- oder Reihenhaus einem Prozentsatz von ca. 0,5 bis 1,0 % der Gesamtkosten.
Im Verhältnis gesehen zu dem möglichen Ärger oder möglichen Gerichtsprozessen ist das zur Vermeidung von Mängeln sicher gut angelegtes Geld.
Darf man bei Mängeln eigentlich einfach Geld einbehalten?
Grundsätzlich besteht die Möglichkeit dies zu tun. In der Regel wird das aber vom Auftragnehmer nicht ohne Diskussionen akzeptiert.
Das Bürgerliche Gesetzbuch - BGB (§ 641) gibt die Möglichkeit, bis zur Beseitigung eines Mangels einen angemessenen Teil der Vergütung, in der Regel das Doppelte der für die Mangelbeseitigung notwendigen Kosten, einzubehalten.
Um die Mangelhaftigkeit und die Kosten feststellen zu lassen sollte man sich wiederum eines vereidigten Bausachverständigen bedienen, da deren Neutralität durch den abgelegten Eid gewährleistet ist.
Das Bürgerliche Gesetzbuch - BGB (§ 641) gibt die Möglichkeit, bis zur Beseitigung eines Mangels einen angemessenen Teil der Vergütung, in der Regel das Doppelte der für die Mangelbeseitigung notwendigen Kosten, einzubehalten.
Um die Mangelhaftigkeit und die Kosten feststellen zu lassen sollte man sich wiederum eines vereidigten Bausachverständigen bedienen, da deren Neutralität durch den abgelegten Eid gewährleistet ist.
Was ist, wenn der Handwerker oder der Bauunternehmer sich stur stellt, den Mangel nicht anerkennt?
Man sollte auf jeden Fall darauf achten, dass eine sogenannte Abnahme oder Teilabnahme stattfindet, und die Mängel in das Abnahmeprotokoll aufgenommen werden.
In das Abnahmeprotokoll dürfen beide Vertragspartner etwas aufnehmen bzw. aufnehmen lassen, auch wenn es strittig ist.
In diesem Fall sollte dies auch im Protokoll als "strittig" vermerkt werden, und man sollte sich auf keinen Fall vom Unternehmen abwimmeln lassen und darauf bestehen, dass es auch aufgenommen wird.
Eine weitergehende Prüfung durch einen vereidigten Bausachverständigen und ggf. auch durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht kann dann später immer noch erfolgen.
Wenn man dann in der Situation ist, dass der Unternehmer den Mangel nicht anerkennt und somit nicht beseitigen will, so können auch hier die vereidigten Bausachverständigen weiterhelfen, in dem sie die Mängel aufnehmen, beurteilen und Mängelbeseitigungskosten schätzen.
Wenn der Auftragnehmer dem dann immer noch nicht folgt und sich weigert die Mängel anzuerkennen und zu beseitigen, kann ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht mit dem Gutachten oder der Beurteilung des privat beauftragten Bausachverständigen zunächst ein sogenanntes "Selbständiges Beweisverfahren" bei Gericht beantragen.
Das Gericht beauftragt dann einen Gutachter, in der Regel auch ein öffentlich bestellter und vereidigter Bausachverständiger, die behaupteten Mängel aufzunehmen, zu beurteilen und auch die Kosten zu schätzen mit denen die Mängel beseitigt werden können.
Auf der Grundlage erfolgt dann entweder eine Einigung mit dem Unternehmer oder im schlimmsten Fall kann der Bauherr dann Klage bei Gericht einreichen.
Also etwas, was man nicht unbedingt erleben möchte, denn solche Verfahren sind langwierig und unter Umständen auch nervenaufreibend, Kosten Geld und dauern mitunter recht lange.
Deshalb nochmals mein Rat sich schon frühzeitig bausachverständigen und juristischen Beistand holen und so die beschriebene rechtliche Auseinandersetzung zu vermeiden suchen.
In das Abnahmeprotokoll dürfen beide Vertragspartner etwas aufnehmen bzw. aufnehmen lassen, auch wenn es strittig ist.
In diesem Fall sollte dies auch im Protokoll als "strittig" vermerkt werden, und man sollte sich auf keinen Fall vom Unternehmen abwimmeln lassen und darauf bestehen, dass es auch aufgenommen wird.
Eine weitergehende Prüfung durch einen vereidigten Bausachverständigen und ggf. auch durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht kann dann später immer noch erfolgen.
Wenn man dann in der Situation ist, dass der Unternehmer den Mangel nicht anerkennt und somit nicht beseitigen will, so können auch hier die vereidigten Bausachverständigen weiterhelfen, in dem sie die Mängel aufnehmen, beurteilen und Mängelbeseitigungskosten schätzen.
Wenn der Auftragnehmer dem dann immer noch nicht folgt und sich weigert die Mängel anzuerkennen und zu beseitigen, kann ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht mit dem Gutachten oder der Beurteilung des privat beauftragten Bausachverständigen zunächst ein sogenanntes "Selbständiges Beweisverfahren" bei Gericht beantragen.
Das Gericht beauftragt dann einen Gutachter, in der Regel auch ein öffentlich bestellter und vereidigter Bausachverständiger, die behaupteten Mängel aufzunehmen, zu beurteilen und auch die Kosten zu schätzen mit denen die Mängel beseitigt werden können.
Auf der Grundlage erfolgt dann entweder eine Einigung mit dem Unternehmer oder im schlimmsten Fall kann der Bauherr dann Klage bei Gericht einreichen.
Also etwas, was man nicht unbedingt erleben möchte, denn solche Verfahren sind langwierig und unter Umständen auch nervenaufreibend, Kosten Geld und dauern mitunter recht lange.
Deshalb nochmals mein Rat sich schon frühzeitig bausachverständigen und juristischen Beistand holen und so die beschriebene rechtliche Auseinandersetzung zu vermeiden suchen.
Zum Schluß: Gibt´s eigentlich auch eine Versicherung gegen Pfusch am Bau?
Die beste Versicherung ist der gute Menschenverstand, die Augen offen halten, und bei Unklarheiten nachfragen, sich nicht mit undurchsichtigen oder nicht nachvollziehbaren Erklärungen abspeisen lassen.
Im Vorfeld ist wichtig sich über den zukünftigen Vertragspartner zu informieren, sich u.a. Referenzen geben zu lassen und dort auch tatsächlich nachzufragen, ob die gesamte Abwicklung des Bauvorhabens zufriedenstellend erfolgte.
Eine Versicherung im Sinne eines Vertragsabschluss mit einem Versicherer gibt es nach meiner Kenntnis wegen der nicht kalkulierbaren Risiken nicht.
Falls es einen Versicherer geben sollte, der eine Police hierzu anbietet, dürfte diese wegen der unkalkulierbaren Risiken sehr teuer sein so dass der Bauherr schon deswegen vor dem Abschluss zurückschrecken würde.
Die beste "Versicherung" gegen Pfusch am Bau ist die rechtzeitige und bis zum Ende der Baumaßnahme (Abnahme) fortzuführende Einschaltung von vereidigten Bausachverständigen, z.B. für "Schäden an Gebäuden".
Mit rechtzeitig ist die Beauftragung bereits in Zusammenhang mit der ersten Ideenfindung zu Beginn der Planung gemeint, da eine Vielzahl der gebauten Mängel/Schäden ihre Ursache auch in nicht zeitnah festgestellten Planungsfehlern haben.
Günstige Möglichkeiten der zusätzlichen Grundsicherung sind:
- Vom Unternehmer den Abschluss einer Bankbürgschaft zumindest über einen Teil der Bausumme, als Fertigstellungs- und Gewährleistungsbürgschaft fordern.
Im Insolvenzfall des Bauunternehmens bürgt die Bank für die Fertigstellung Ihres Hauses.
Treten in diesem Fall nach Fertigstellung Mängel auf, so zahlt die Bank für die Mängelbeseitigung.
Bei Ablehnung der Bürgschaft durch die Bank sollte man große Vorsicht walten lassen.
- Oder den Unternehmer zum Abschluss einer Baugarantieversicherung auffordern, die jedoch noch nicht von vielen Versicherungen angeboten wird (z.B. VHV, Helvetia).
Hierbei handelt es sich um eine spezielle Form der Kreditversicherung, die Risiken aufgrund der Insolvenz des Bauunternehmers absichert.
Versicherungsnehmer ist stets der Bauunternehmer.
Bei dessen Insolvenz deckt der Versicherer zugunsten des Bauherrn zumindest die insolvenzbedingten Mehrkosten im $Rahmen der Fertigstellung des Objektes.
Bei Ablehnung dieser Art der Absicherung durch das Bauunternehmen ist ebenfalls Vorsicht geboten.
Im Vorfeld ist wichtig sich über den zukünftigen Vertragspartner zu informieren, sich u.a. Referenzen geben zu lassen und dort auch tatsächlich nachzufragen, ob die gesamte Abwicklung des Bauvorhabens zufriedenstellend erfolgte.
Eine Versicherung im Sinne eines Vertragsabschluss mit einem Versicherer gibt es nach meiner Kenntnis wegen der nicht kalkulierbaren Risiken nicht.
Falls es einen Versicherer geben sollte, der eine Police hierzu anbietet, dürfte diese wegen der unkalkulierbaren Risiken sehr teuer sein so dass der Bauherr schon deswegen vor dem Abschluss zurückschrecken würde.
Die beste "Versicherung" gegen Pfusch am Bau ist die rechtzeitige und bis zum Ende der Baumaßnahme (Abnahme) fortzuführende Einschaltung von vereidigten Bausachverständigen, z.B. für "Schäden an Gebäuden".
Mit rechtzeitig ist die Beauftragung bereits in Zusammenhang mit der ersten Ideenfindung zu Beginn der Planung gemeint, da eine Vielzahl der gebauten Mängel/Schäden ihre Ursache auch in nicht zeitnah festgestellten Planungsfehlern haben.
Günstige Möglichkeiten der zusätzlichen Grundsicherung sind:
- Vom Unternehmer den Abschluss einer Bankbürgschaft zumindest über einen Teil der Bausumme, als Fertigstellungs- und Gewährleistungsbürgschaft fordern.
Im Insolvenzfall des Bauunternehmens bürgt die Bank für die Fertigstellung Ihres Hauses.
Treten in diesem Fall nach Fertigstellung Mängel auf, so zahlt die Bank für die Mängelbeseitigung.
Bei Ablehnung der Bürgschaft durch die Bank sollte man große Vorsicht walten lassen.
- Oder den Unternehmer zum Abschluss einer Baugarantieversicherung auffordern, die jedoch noch nicht von vielen Versicherungen angeboten wird (z.B. VHV, Helvetia).
Hierbei handelt es sich um eine spezielle Form der Kreditversicherung, die Risiken aufgrund der Insolvenz des Bauunternehmers absichert.
Versicherungsnehmer ist stets der Bauunternehmer.
Bei dessen Insolvenz deckt der Versicherer zugunsten des Bauherrn zumindest die insolvenzbedingten Mehrkosten im $Rahmen der Fertigstellung des Objektes.
Bei Ablehnung dieser Art der Absicherung durch das Bauunternehmen ist ebenfalls Vorsicht geboten.
Vielen Dank für das Gespräch